近日，中诚信海外发布《杭州西湖文化旅游投资集团有限公司2023年度追踪评级文牍》（以下简称“《文牍》”），保管杭州西湖文化旅游投资集团有限公司（以下简称“杭州西湖文旅集团”）主体信用等第为AA+，瞻望为稳定;保管“21西湖文旅MTN001”的债项信用等第为AA+。

杭州西湖文旅集团配置于2005年3月，动作杭州市西湖区较为迫切的国有钞票运营主体，公司主要负责文旅板块的投资运营，面前主要负责西溪湿地（5A级景区）、西溪宾馆、兰里景区、灵山景区、西湖区文学中心和西湖区体育馆的运营惩办以及之江地区龙坞茶镇的投资运营。

西溪湿地位于浙江省杭州市区西部，横跨西湖及余杭两区，操办总面积 10.35 每每公里，是国内 独逐个个集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国度湿地公园。2009 年 11 月，西溪湿地被 列入海外迫切湿地名录。2012 年 1 月，西溪湿地被评为国度 5A 级旅游景区。

杭州西湖文旅集团主要负责西溪湿地景区、兰里景区和灵山景区的运营，其中西溪湿地景区发展较为锻真金不怕火。根 据 2018 年西湖区东谈主民政府《杭州市西湖文化旅游投资集团有限公司整合引申决策》，子公司杭州 西溪湿地旅游发展有限公司(以下简称“西溪旅发”)负责对西溪湿地中位于西湖区范围(即西溪 湿地东区)的经营惩办。但双西集团配置后，西溪湿地沿途区域范围(西溪湿地东区和西区)的经营惩办自 2020 年 10 月起由双西集团负责，双西集团刊出事宜启动后则由西溪湿地运营负责。

2022 年，西溪湿地 理睬搭客 463 万东谈主次，同比增多 27 万东谈主;同期旅游业务收入有所下滑，受宏不雅经济下行及阔绰降 级等影响较大。从门票及船票价钱看，连年来西溪湿地门票及船票价钱未发生变化，收尾 2023 年 3 月末，西溪湿地门票挂牌价为 80 元/东谈主(成东谈主票)，电动船和摇橹船的收费圭表分别为 60 元/东谈主 和 100 元/小时。

此外，公司亦有部分电瓶车收入及旅游家具等其他收入，可为其旅游业务收入提 供一定补充。

兰里景区前身为杭州市三墩镇瑰丽乡村，占地约 56.8 公顷，包括绕城村、华联村两个屯子及 5,000 多亩农田，距离杭州市中心约 15 公里。

景区于 2018 年 10 月 1 日认真开园，2020 年 1 月兰里景 区被认真评为国度 4A 级景区。面前兰里景区深耕研学老师阛阓，造成研学家具、夏季营家具、 周末亲子游家具和四名家具四大中枢板块，但兰里景区收入规模尚小，在建样式较多，仍处于开辟发展阶段。

收尾 2022 年末，兰里景区在建工程期末余额超越 0.80 亿元，包括研学基地、景区 二次进步立异工程、民宿进步立异工程、农业旅游开发样式、农庄当然营地、米文化展示馆及蛋 糕房装修工程及延续配套工程等。

灵山景区位于杭州市西湖区双浦镇，景点主要包括灵岩穴景区和灵山风情小镇，占大地积为 18.76 每每公里，距市中心约 20 公里，于 2019 年 10 月认真对外商业。2021~2022 年及 2023 年 1~3 月， 灵山景区兑现收入 1,183.98 万元、2,122.18 万元和 402 万元，主要来自灵岩穴门票收入、船票收 入、景区内物业租借收入和旅游家具收入。

收尾 2022 年末，灵山景区在建样式较多，在建工程期 末余额约 1 亿元，主要聚首于灵山风情小镇和在开发的铜鉴湖区域，其中铜鉴湖延续工程共计余 额近 2,000 万元。

双西集团配置前，由西溪旅发颐养经营西溪湿地东区的办公物业、商铺等;双西集团配置后，自 2020 年 10 月起，西溪湿地内与经营延续的配套物业布置给双西集团运营，西溪旅发仅负责西溪 湿地景区内的名东谈主责任室、办公楼等其他物业惩办;

双西集团刊出事宜启动后，西湖风景区和西溪湿地西区内可出租物业原路返还至双西集团原股东，但西溪湿地内延续物业仍由公司负责经营 惩办。

此外，杭州西湖文旅集团还负责灵山景区及兰里景区的商铺运营，但兰里景区的商铺面积面前很小。另 外，之江管束领有位于龙坞茶镇的商铺和办公楼等，可为公司物业租借及物管业务收入提供一定 补充。

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从业务开展情况看，受双西集团刊出影响，公司可出租物业面积大幅下滑，但之江管束的股权划 入，使得公司经营性物业有所扩充，可出租面积的下滑幅度稳定。

收尾 2023 年 3 月末，杭州西湖文旅集团(不 含之江管束)经营性物业的可出租面积共计 14.71 万每每米，较 2022 年 3 月末下跌 23.79 万每每 米;其中，西溪湿地和灵山景区的可出租面积分别为 9.67 万每每米和 5.04 万每每米，期末平均出 租率分别为 95%和 98%，平均房钱单价分别为 2.62 元/每每米/天和 0.49 元/每每米/天，出租情况 融会精好意思。

此外，收尾 2022 年末，之江管束的投资性房地产(公允价值计量)账面价值为 11.37 亿元，房屋建筑面积共计 7.75 万每每米，主要系龙坞茶镇九街的出租物业钞票及之江管委会 AB 楼等

;2021~2022 年，之江管束物业租借收入分别为 0.16 亿元和 0.15 亿元，毛利率分别为 37.15% 和-17.12%，2022 年出现耗损，主要系反馈政府大喊对佃户给予一定房租减免所致。

杭州西湖文旅集团处行状务主要系西溪宾馆和灵山开元颐居栈房的栈房业务、西湖区文学中心和西湖区体育馆 的租借业务，2 家栈房分别由子公司杭州西溪宾馆惩办有限公司和杭州西旅栈房惩办有限公司负 责，租借业务由子公司杭州西湖文化体育会展有限公司负责。

此外，跟着之江管束的划入，杭州西湖文旅集团处行状务收入小幅增多，2022 年之江管束处行状务收入为 651.23 万元，主要源自其与杭州米舍 品牌询查惩办有限公司合作配置的陌领融郡现代生计好意思学体验中心，建筑面积约 2,730 每每米， 业态包括住宿餐饮、商务会议、文创雅会、书吧空间、行径课堂等，已成为龙坞茶镇网红打卡点 和宏构栈房新标杆。

西溪宾馆为中国首家湿地文化主题栈房，位于西溪湿地西北部，占大地积约 4.70 万每每米，建筑 面积约 4.45 万每每米，其中地上头积约 3.55 万每每米、地底下积约 0.90 万每每米，主要分为主 楼区、类别墅区、健身失业区、贵客区等四大区域，共有房间 273 间，并领有 1,300 多每每米的 会议及饮宴阵势，可贯串多种类型的会议及饮宴业务，定位较为高端。

2022 年，西溪宾馆日均房 价及入住率均有所下跌，住宿收入和餐饮收入同比降幅接近 16%，进而导致当年收入共计减少 14.47%。2023 年一季度，西溪宾馆日均房价较 2022 年略有提高，入住率大幅飞腾，经营情况明 显回暖。

开元颐居栈房位于灵山景区的风情小镇，总投资 0.32 亿元，建筑面积共计 4,800 每每米，客房 59 间，配有全日制餐厅和可容纳 120 余东谈主的多功能厅，于 2020 年国庆节本领认真开业。2021~2022 年及 2023 年一季度，开元颐居栈房平均入住率分别为 36%、59%和 48%，收入分别为 291.07 万 元、597.45 万元和 90.27 万元，合座规模较小。

西湖区文学中心毗邻西溪湿地北门，是浙江省面前向市民通达单体建筑面积最大、功能最都全、 重要最完善的文化体育详细体，于 2018 年 12 月开业。西湖区文学中心总建筑面积 12.6 万每每 米，地上建筑面积 6.6 万每每米，内设通顺场馆 18 个、大小会议厅 6 个、配套泊车位 912 个，可 同期容纳 5,000 东谈主开展文化体育行径。

从运营模式看，主要分为自营和合作两种;自营方面，公 司主要通过自有场馆出租获取场租收入、会议会展收入以及对羽毛球、篮球等运营难度相对较低 的体育通顺获取的文学行径收入;合作方面，公司主要通过对瑜伽、跳舞等运营难度相对较高的 体育通顺以与合作方进行合作的时势进走运营，收益按比例进行结算，公司一般按收入的 20%进 行索取。

西湖区体育馆占大地积 41 亩，建筑面积 9,512 平米，领有 2,500 个座位(不雅众席 2,280 个)。2018 年，西湖区体育馆住手商业，进行拆复建工程。凭证《杭州市西湖区财政局文献简复单》(国资简 复[2019]5 号)，公司为西湖区体育馆拆复建工程开辟方，样式估算总投资额为 3 亿元，收尾 2023 年 3 月末样式已投资 2.12 亿元，计算于 2023 年底完工，开辟完成后总建筑面积将增至 4.7 万每每米，并领有一个 3,000 座的篮球馆和一座 10 层楼的详细性全民健身中心。

杭州西湖文旅集团地盘开发业务由之江管束负责。动作之江片区迫切的开辟主体，之江管束主要负责龙坞茶镇 的地盘开发和基建业务，同期波及龙坞茶镇的钞票租借、茶叶销售和餐饮等业务，收入开头主要 为地盘开发收入，托付代建收入规模很小，茶叶业务和物业租借业务对收入孝敬亦有限。

2021~2022 年，之江管束分别兑现主商业务收入 0.96 亿元和 1.75 亿元，2022 年收入大幅增多， 主要系大批地盘于当年完成收储，地盘开发收入明显增多，由 2021 年的 0.56 亿元增至 1.32 亿元。 此外，2022 年之江管束兑现托付代建收入 256.60 万元，茶叶业务收入 1,459.17 万元，物业租借收 入 1,513.98 万元。

业务模式方面，地盘一级开发所需各项插足和用度由之江管束负责筹集，地盘开发完成并交杭州 市操办和当然资源局验收及格后，由杭州市地盘整理中心以招拍挂体式出让。

凭证《对于明确区 属国有企业作念地及基本开辟样式财务核算的伙同性办法(试行)》文献(西国资[2021]1 号)，2021 年 8 月 18 日起，对各区属国有企业作念地结算、基本开辟样式核算等业务，企业按照本色发生的作念 地成本计提 6%的惩办费动作收入，公司据此进行收入证据。

回款方面，西湖区主要由西湖区财政 局统筹安排西湖区地盘出让金款项的支拨，其将凭证公司资金需求给以拨付，计算在地盘出让后 1~5 年内回款。

从业务开展情况看，连年来之江管束已整理结束并已出让的地盘聚首于龙坞单位地块，2022 年出 让面积较大，爱护部分地块的回款程度。收尾 2022 年末，之江管束主要在整理的地盘共计 12 宗， 地盘面积共计 702.24 亩，以住宅和栈房用地为主，操办总投资 15.14 亿元，已投资 3.19 亿元，尚 需投资规模较大，濒临一定投资支拨压力。

杭州西湖文旅集团茶叶业务由之江管束下属全资子公司杭州龙坞茶镇茶叶有限公司(以下简称“龙坞茶叶公 司”)负责运营。

龙坞茶叶公司领有龙坞镇多处优质茶园，其中光明寺水库龙池古井茶园面积 7.76 公顷，茶园茶鲜叶年产量可达 8 吨。同期，龙坞茶叶公司领有寂然的茶园产地、茶叶制造及包装 车间，并获取了 ISO9001 质料惩办体系认证，自 2020 年驱动品牌化运营。

凭证《杭州市西湖龙井茶基地保护条例》，西湖龙井茶基地是指杭州市西湖区东起虎跑、茅家埠， 西至杨府庙、龙门坎、何家村，南起社井、浮山，北至老东岳、金鱼井的范围内，之江管束茶叶 基地位于龙井茶基地范围内。此外，龙井茶按产永别为西湖产区、钱塘产区和越州产区，其中西 湖产区茶园约 2 万亩，龙坞茶镇占据 1.4 万亩，产出约 70%的西湖龙井茶。

从业务开展情况看，龙坞茶叶公司茶叶完成出产制造之后，主要通过线下大客户渠谈及线上天猫、 有赞网上商城销售。

2022 年，茶叶销售收入同比增长约 22%至 1,459.17 万元，毛利率为 11.51%， 较 2021 年下跌 4.07 个百分点。前 5 大客户方面，龙坞茶叶公司前 5 大客户聚首度很高，2022 年 聚首度飞腾至 95.80%，其中温州超盛网罗科技有限公司和浙江昊臻茶业有限公司比重较高。

跟着业务鼓吹及双西集团纳入磨灭范围等，连年来杭州西湖文旅集团钞票规模不停增多，2022 年末总钞票较 2021 年头增长 51.15%。此外，双西集团刊出及之江管束 100%股权划入公司等事项已体当今 2023 年一季度财务报表中。

英格兰中场帕蒂诺现年19岁，可以司职前腰和后腰等多个位置，目前德转身价估值1200万欧元。帕蒂诺出身卢顿青训，2015年以1.1万欧元的费用转投阿森纳青训。上赛季，他被外租至布莱克浦效力，在37场比赛中收获3球4助攻。

合座看，2023 年 3 月末总钞票较 2022 年末变动不大，但钞票结构变动较 大，且净钞票减少 44.42 亿元，欠债增多 47.99 亿元，财务杠杆水平飞腾较快。

杭州西湖文旅集团钞票以非流动钞票为主，非流动钞票主要由固定钞票、在建工程、无形钞票、投资性房地产、 恒久股权投资和其他非流动钞票组成，其中固定钞票主要系西溪湿地内房屋及建筑物，2022 年末 固定钞票较年头增多 4.62 亿元，主要系当年购入一批房屋及建筑物，但受双西集团刊出影响， 2023 年 3 月末固定钞票大幅减少 60.20 亿元。

在建工程主要系在建的自营文旅样式，包括西湖体 育馆、兰里研学基地、兰里景区各样进步立异工程及延续配套样式、灵山风情小镇宏构东谈主皮客栈工程 及延续配套与进步工程等，连年来跟着项操办不停插足而增多，其中 2023 年一季度增多 14.50 亿 元，主要系之江管束纳入磨灭范围所致，之江管束在建工程以龙坞茶镇的茶博会会址及泊车场与 谈路等基础重要为主。

无形钞票主要系西溪宾馆及西湖风景区的地盘使用权，在双西集团刊出及 原注入双西集团的西湖风景区延续钞票原路返还至原股东等影响下，2023 年一季度无形钞票减少 22.61 亿元。投资性房地产主要系西溪湿地公园出租物业钞票、之江管束旗下位于龙坞茶镇的九街 出租物业钞票及之江管委会 AB 楼等，2023 年一季度在之江管束纳入磨灭范围带动下增多 11.37 亿元。

2022 年及当年，杭州西湖文旅集团恒久股权投资规模较小，主要系春联营企业杭州西溪投资发展有限公 司和杭州千岛湖山海文旅发展有限公司投资款;2023 年一季度大幅增多 34.66 亿元，主要系公司 在双西集团中所享有的权利以及之江管束对杭州满园置业有限公司的投资款等。

其他非流动钞票 主要由西溪湿地的树木植被等绿化钞票、西湖区文学中心及龙坞茶镇泊车场经营收费权组成，其 中西湖区文学中心系公司 2022 年自杭州西湖城市开辟投资集团有限公司购买的钞票，购买价款18.20 亿元，后续可能转机入账科目。

此外，杭州西湖文旅集团存在较大规模的来回款和代垫款，且规模增长较 快，主要系与西湖区其他国企的拆借债、与之江度假区财政局及西湖区财政局的来回款、与关联 方的代垫款等。同期，公司保有一定例模的货币资金用于经营盘活及债务偿付，受限规模很小， 但连年来波动较大，2022 年受支付的经营行径来回款现款大幅增多及购置西湖区文学中心等影 响，当年末货币资金减少 11.16 亿元。

合座看，杭州西湖文旅集团钞票流动性偏弱，收益性较高，钞票价值一 般;同期，琢磨到之江管束在地盘开发与基建及在建自营样式方面仍有较大投资需求，爱护公司 出租物业的招商运营情况、延续项操办结算与回款及资金均衡情况等。

面前杭州西湖文旅集团总共者权利主要由西湖区财政局划入的西溪湿地钞票组成。

2023 年前，杭州西湖文旅集团总共者权利 中存在较大规模的少数股东权利，系双西集团其他两位股东按插足比例所享有的权利;2023 年一 季度，双西集团刊出事宜已启动，公司已将相应少数股东权利调减 72.19 亿元至 0.28 亿元。

同期， 2023 年一季度，受之江管束纳入磨灭范围影响，公司成本公积增多 27.29 亿元，主要系之江管束 2021 年收到的政府划拨钞票，包括龙坞茶镇的九街物业钞票(含泊车场经营收费权)、已齐全结 算的龙坞地区详细整治工程(7.83 亿元)和之江管委会 AB 楼等。

连年来跟着债务的延伸，杭州西湖文旅集团欠债不停增多，增速较快，2022 年末总欠债较 2021 年头增长 1.66 倍。2023 年一季度，公司欠债捏续增多，主要由有息欠债和其他应酬款组成，其他应酬款主要系 之江管束与西湖区转塘街谈的拆借债以及与杭州之江城市开辟投资集团有限公司、杭州满园置业 有限公司的来回款等。

2022 年，受支付的经营行径来回款现款大幅增多、购置西湖区文学中心、到期债务规模较高档影 响，公司对外融资需求明显增多，导致年末总债务增多 41.10 亿元，且 2023 年一季度债务规模仍 处于增长态势，财务杠杆水平捏续攀升。

连年来杭州西湖文旅集团收现比合座较高，销售商品、提供劳务收到现款与收入的匹配程度较高。

2020~2022 年，杭州西湖文旅集团经营行径净现款流呈捏续净流出景象，净流出规模波动较大。其中，2022 年 经营行径净流出规模较 2021 年增多 17.05 亿元，主要系当年支付的经营性来回款增多 16.43 亿元 所致。2023 年一季度，在收到的经营性来回款增多及支付的经营性来回款减少等带动下，公司经 营行径净现款流融会为净流入景象。

杭州西湖文旅集团投资行径现款流入规模极小，除 2022 年外的投资行径现款流出规模不高，2022 年受购置固 定钞票 7.32 亿元、购置西湖区文学中心 18.20 亿元等影响，当年投资行径现款流出 28.34 亿元。

如前所述，2020~2022 年，杭州西湖文旅集团经营行径产生的现款流入无法粉饰经营支拨，且 2022 年投资行径 支拨大幅增多，呈现的资金缺口波动较大，公司经营与投资对外部融资的依赖度合座较高。

2022 年，杭州西湖文旅集团取得借债收到的现款和刊行债券收到的现款分别为 51.36 亿元和 31.48 亿元，较 2021 年 分别增多 37.06 亿元和 16.99 亿元;同期偿还债务支付的现款为 42.68 亿元，同比增多 30.30 亿 元。

总体看，杭州西湖文旅集团经营行径及投资行径资金缺口和到期债务偿付主要依赖于外部融资，本人经营 获现才气有待提高。

连年来跟着各样业务的不停鼓吹，杭州西湖文旅集团外部融资需求不停增多，债务规模延伸较快，2023 年 3 月 末总债务较 2021 年头增长 2.26 倍，其中 2022 年末债务同比增速达 79.12%，主要系当年经营活 动和投资行径资金缺口较大，重叠当年债务偿还规模较高。

杭州西湖文旅集团债务主要系债券融资和银行借债， 其中 2022 年末债券余额占总债务的 67.12%，其中债券面值 62.50 亿元，包括中票 40.00 亿元、私 募债 20.50 亿元和政府专项债(西湖体育馆复建)2.00 亿元，需爱护债券融资战略变化、双西集团刊出、之江管束股权划入等对公司后续融资的影响。

此外，“22 西湖文旅 MTN001”、“22 西湖 文旅 MTN002”和“22 西湖文旅 MTN003”因双西集团刊出事件触发投资东谈主保护条目而于 2023 年 5 月提前到期，3 支中票面值共计 25.00 亿元;2023 年 4 月，西湖文旅刊行 20.00 亿元私募债，票 面利率 3.57%，期限为“2+1”年;之江管束分别于 2023 年 3 月和 5 月各刊行一支 3 年期的私募 债，面值均为 4.00 亿元，票面利率分别为 3.83%和 3.50%;

收尾 2023 年 7 月 10 日，西湖文旅存续债券面值为 57.50 亿元，之江管束存续债券面值为 8.00 亿元。从债务到期散布看，杭州西湖文旅集团2023 年 下半年到期债务基本为银行借债，2024~2025 年到期债务规模尚可，其中部分债券接踵到期。

杭州西湖文旅集团EBITDA 主要由折旧与摊销、用度化利息支拨组成，折旧与摊销跟着固定钞票和无形钞票的 增多而增多，用度化利息支拨在债务延伸布景下增长较快;同期，公司本领用度不停增多，对 EBITDA 造成较大侵蚀。合座看，公司 EBITDA 波动较大，可对利息支拨造成十足粉饰;近三年 公司经营行径净现款流呈捏续净流出景象，无法保险利息支拨。

受限情况方面，收尾 2022 年末，杭州西湖文旅集团受限钞票仅 4.16 万元，沿途系践约保证金。

或有欠债方面， 同期末，杭州西湖文旅集团对外担保金额共计 75.31 亿元，占当期末净钞票的 50.63%，被担保对象沿途系西湖 区国有企业，包括杭州之江城市开辟投资集团有限公司(担保额 59.11 亿元)、杭州西湖城市开辟 投资集团有限公司(担保额 9.80 亿元)过甚子公司杭州云栖小镇开发有限公司(8,060.00 万元)、 之江管束(担保额 3.00 亿元)、杭州西溪投资发展有限公司(担保额 2.60 亿元)，其中之江管束于 2023 年一季度纳入公司磨灭报表范围，对其延续担保不再组成对外担保。

合座看，杭州西湖文旅集团对外担保 对象虽沿途系西湖区国有企业，但担保金额较高，仍需加以爱护。

过往债务践约情况:凭证杭州西湖文旅集团提供的《企业历史违约记载情况表》及企业征信文牍，收尾 2023 年 5 月末，公司近三年未发生违约事件，也不存在三年当年发生且面前未结清的违约事件。